Retour d’expérience · Étude de cas 8 pages
Division d’immeuble à Bordeaux : autopsie d’une opération à 23% de marge.
Décryptage chiffré d’une opération réelle conduite en partenariat avec un marchand de biens du cercle. Acquisition, travaux, commercialisation, fiscalité. Tout ce qui a fonctionné, tout ce qui aurait pu mal tourner.
Les chiffres clés.
Acquisition
680 k€
Acte en main
Travaux
220 k€
Division + rénovation
Revente
1,18 M€
4 lots à la découpe
Marge nette
23 %
Après fiscalité
La chronologie complète.
Mois 0
Sourcing off-market. Bien repéré via un notaire partenaire — succession non encore mise en vente publique. Visite confidentielle dans la semaine.
Mois 1
Acquisition rapide. Offre acceptable en 48h, compromis sous 3 semaines. Évite la mise en concurrence et la sur-enchère.
Mois 2-3
Cadrage du projet. Permis de division déposé, sourcing des entreprises, validation budgétaire. Marge cible recalculée à 23% (vs 26% initialement espérés).
Mois 4-8
Travaux. Division en 4 lots, rénovation complète. Un aléa structurel découvert au mois 6, surcoût de 18 k€ absorbé par la marge.
Mois 9-10
Commercialisation. Mise en marché par lots successifs pour entretenir la raréfaction. 3 lots vendus en 6 semaines, le 4e sur le mois suivant.
Mois 11
Clôture. Encaissements, fiscalité marchand, distribution aux co-investisseurs. Retour effectif supérieur au scenario central.
L’opération parfaite n’existe pas. L’opération maîtrisée oui. La différence se joue dans l’anticipation des aléas, pas dans leur absence.
Ce que l’étude détaille.
Le document complet détaille chaque poste de coût, les choix d’entreprises, la stratégie de commercialisation par lot, la fiscalité appliquée (statut marchand vs SCI), le calcul du retour investisseur, et surtout les trois moments décisifs où l’opération aurait pu basculer. C’est cette part rarement documentée qui constitue la vraie valeur de l’étude.
Accès réservé
L’étude complète est réservée aux membres du cercle.
Les chiffres exacts, le détail des entreprises sollicitées, la grille d’évaluation des aléas et la méthode de calcul du retour investisseur sont réservés aux membres validés.
Candidater au cercle Aperçu de l’espace membre